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３級学科試験の出題傾向分析

　不動産

・枠内の数字は、学科試験の試験細目と過去問をＦＰオフィスライズ独自の判断で関連づけ、出題年度ごとの問番号を記したものです。
・枠内番号は１～３０番までは○×問題、３１～６０番までは三答択一問題です。
・（※）マークは、ＦＰオフィスライズ独自で設けた細目です。

試験範囲	範囲の細目	過去問例（正解）	09年度			08年度			07年度			06年度			05年度		04年度		03年度		02年度
試験範囲	範囲の細目	過去問例（正解）	3回	2回	1回	3回	2回	1回	3回	2回	1回	3回	2回	1回	2回	1回	2回	1回	2回	1回	2回	1回
	不動産の類型	不動産鑑定評価基準に基づけば、【　　】とは、建物等の定着物がなく、借地権など使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。（更地）						51					51
	不動産の権利に関する調査												52
	不動産登記簿の調査	不動産登記の閲覧、謄本・抄本の交付請求は、当該不動産の所有者に限り、行うことができる。（×）			22	21	51	52			51	51		21	51	21	51	23/ 51	52		21
	公図、１７条地図等							21
	公示価格、基準地価格	土地の公示価格は、毎年１月１日時点における標準値の正常な価格として、国土交通省から毎年３月下旬頃に公示される。（○）				51	52			51			21						51
	路線価											21		51
	固定資産税評価額							24	54				34/							51		55
	都市計画図についての概略
	売買代金の額と内訳	宅建業法では、宅建業者が自ら売主となり、相手方が宅建業者以外の者である場合、代金の額の２割を超える手付金を受領してはならないとしている。（○）														52		21
	借地関係（普通借地契約・定期借地契約）	借地借家法に規定される定期借地権のうち、事業用借地権は、存続期間については２０年以上として設定される借地権である。（×）		23	21/ 51		53			21				24			21/ 55	22		52
	借家関係 (普通借家契約・定期借家契約）	借地借家法の規定によれば、普通借家契約において期間を定める場合は２年以上とし、２年未満の期間を定めた場合は期間の定めがないものとされる。（×）		24		22	22	22			21						22		21		51
	不動産取引全般に関する法律知識等（※）	民法の規定では、建物の売買契約が成立した後、契約に基づく引渡し前にその建物が売り主の責任によることなく滅失したときは、原則として、買い主はその滅失した建物の代金を支払わなければならないとされる。（○）		21/ 22	23	52/ 53	21/ 54							52/ 55
	土地基本法
	都市計画区域							54			52		53
	開発許可制度	都市計画法において、【　　】とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的でおこなう土地の区画形質の変更をいう。（開発行為）		53										53
	道路に関する制限	建築基準法は、建築物の敷地は、原則として幅員【　　】ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならないと規定している。（４）			53			53	22				54					52		53
	用途に関する制限	居住用の戸建住宅は、用途地域の定められている地域内のどの用途地域においても建築することができる。（×）			52	23						22				22
	建ぺい率制限（緩和規定を含む）	建ぺい率とは、建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合である。（×）		52					23								23		24
	容積率制限	建築物の敷地が容積率の異なる地域にまたがるときは、それぞれの地域に属する面積の割合に、前面道路幅員の制限を考慮した各地域の容積率を乗じて求めたものの合計が敷地面積全体の容積率になる。（○）								52						23			23	22	52
	その他の建築基準法	建築基準法の規定において、第一種および第二種低層住居専用地域内における建築物の高さは、原則として10mまたは12mのうち、その地域に関する都市計画で定められた高さの制限を超えてはならないとされている。（○）				24																51
	国土利用計画法	国土利用計画法は、適正かつ合理的な土地利用の確保と土地の投機的取引の抑制を目的としており、この法律に基づいて、具体的な都市計画が定められる。（×）																				21
	農地法							23								53
	区分所有法	「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）によれば、区分所有者は、専有部分の所有権と共用部分の共有持分とを分離して処分することはできないがｍ、専有部分と敷地利用権は常に分離して処分することができる。（×）							55	22	22	53		22				53	22			34
	不動産取得税	不動産を購入したときや家屋を新築・増築した場合には、原則として不動産取得税が課せられるが、相続による不動産の取得の場合には課されない。（○）		25	24	54	23						22							23		24
	登録免許税	不動産の登記に関する登録免許税の課税標準は、所有権の移転登記等の場合は不動産の金額（当分の間は固定資産税評価金額等とすることができる）であり、抵当権の設定登記の場合は債権金額等である。（○）				25			52			23
	消費税	不動産売買において、建物の譲渡の場合は消費税の課税対象とはならないが、土地の譲渡の場合は課税対象となる。（×）										25								21
	印紙税	住宅を取得するときにはさまざまな税金がかかるが、不動産売買契約書、建築工事請負契約書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書などを作成したときに課税されるのが登録免許税である。（×）														5
	特別土地保有税
	事業所税
	マイホームの取得と税金
	固定資産税			54	54		24		52							51					22/ 53
	都市計画税						55															52
	不動産と譲渡所得
	譲渡所得の計算	借地権を設定して土地を長期間貸し付ける場合、その借地権設定の対価としてその土地の時価の２０％相当額の権利金を受け取ると、当該権利金は譲渡所得となる。（×）								53	54			23	52	24/ 54		54		24		53
	長期譲渡所得と短期譲渡所得	土地・建物等の長期譲渡所得とは、当該不動産の所有期間が譲渡した年の１月１日現在で、１０年超の場合の譲渡所得である。（×）						55		54	23						52		53	54	23	54
	課税の特例	土地所有者（個人）とデベロッパーが等価交換方式による土地の活用を行い、土地所有者がデベロッパーに土地を譲渡し、交換取得資産として建物を取得した場合に譲渡益が発生しても、一定の要件を満たしていれば、譲渡益の全部または一部について課税の繰延べを受けられる。（○）													24
	居住用財産をめぐる特例	居住用財産を譲渡した場合、所得税における課税譲渡所得金額の計算上、「３０００万円の特別控除」の適用を受けるためには、所有期間が１０年を超えていることが要件となる。（×）		55	55	55	25	25	53	23	24	24/ 54	23/ 55		23		24		25
	相続税の取得費加算
	不動産所得	不動産の賃貸による所得は原則として不動産所得となるが、自己の管理責任において有料駐車場を経営する場合には、事業所得または雑所得となる。（○）								24/ 55				54	53		53		54		54	25
	不動産貸付と消費税	消費税は、事業者が資産の譲渡、貸付および役務の提供等を事業として行う場合に課税されるが、住宅の貸付は、原則として非課税取引とされる。（○）																24
	借地権の税務
	不動産投資の形態	不動産投資の形態としては、不動産の小口化投資の手法として、投資単位を持分に細分化することにより、小額での不動産投資を可能にする方法がある。（○）																55				22
	不動産投資の採算性	不動産の価格の鑑定評価に用いられる基本的な方式は、減価方式、比較方式および収益方式の３つに大別される。（○）									55	52			21/ 54	55			55
	原価法
	取引事例比較法
	収益還元法	不動産鑑定評価基準に規定されている不動産の価格を求める鑑定評価の手法のうち【　　】とは、その不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める手法である。（収益還元法）			51
	有効活用におけるフィージビリティ・スタディ
	有効活用の手法	土地の有効活用の手法のうち、自己建設方式、事業受託方式、定期借地権方式はその土地の所有権を移転することのない手法である。（○）																		25
	自己建設方式
	事業受託方式	一般に、土地有効活用の事業方式のうち、事業受託方式は、デベロッパーへの一括賃貸による賃料保証を組み合わせると、土地所有者自身が行う一般テナントへの賃貸よりも低い収益となるが、空室に伴うリスクを回避することができる。（○）														25
	土地信託方式	賃貸型土地信託では、信託期間中は土地の所有権は受託者たる信託銀行に移転し、委託者が受益者の場合は、委託者が信託受益権を有することになるが、信託期間満了後は、土地の所有権は、信託期間満了時において信託受益権を有するものが取得することになる。（○）																25
	等価交換方式	等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、その土地にデベロッパーが建物を建設して、それぞれが出資比率に応じて土地と建物を譲渡・交換する有効活用の方式である。（○）									25		25				25				24
	定期借地権方式	存続期間を５０年以上として設定される定期借地権（いわゆる一般定期借地権）は、借地上の建物の用途が居住用に限られる。（×）										55			25		55
	各方式の比較（税務面等の効果）								24
	不動産の証券化（３形態含む）																				55
	証券化関連の法律
	資産の流動化に関する法律
	投資信託及び投資法人に関する法律
	投資判断の基礎、ＤＣＦ法等																54			55
	不動産投資信託の概略	会社型の不動産投資信託は、投資法人が投資証券を発行して投資家から資金を調達し、この資金や借入金などで主として不動産に投資するものである。（○）							25	25				25	55						25	23
	最新の不動産

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